Wesentlichkeit klingt nach Regulatorik und Berichtspflicht. Tatsächlich steckt hinter dem abstrakten Begriff aus den Regelwerken der Europäischen Union aber eine sehr praktische Frage: Was macht ein Projekt langfristig tragfähig? Für Investor:innen, Bauherren, Kommunen und Nutzerinnen geht es dabei um weit mehr als um Nachhaltigkeitsbegriffe. Es geht um Risiken, Zukunftsfähigkeit und den langfristigen Wert einer Immobilie.
Zwei Perspektiven, ein vollständiges Bild
In einer komplexen Welt wird es immer wichtiger, das Wesentliche im Blick zu behalten. Genau darum geht es bei der doppelten Wesentlichkeit. In dem gleichnamigen Konzept aus der Nachhaltigkeitsberichtserstattung werden Projekte und Unternehmen aus zwei Perspektiven betrachtet: Zum einen wird aus der Sicht des Unternehmens die Frage beantwortet, welche Auswirkungen das eigene Handeln auf Umwelt und Gesellschaft hat. Zum anderen wird der Blick darauf gerichtet, welche äußeren Entwicklungen – etwa Klimawandel, regulatorische Anforderungen, Energiepreise oder veränderte Marktbedürfnisse – auf ein Unternehmen und seine wirtschaftliche Entwicklung wirken.
Aus dieser doppelten Sichtweise wird der abstrakte Begriff, der von vielen nach wie vor mit der Corporate Sustainability Reporting Direktive und den European Sustainability Reporting Standards der EU verbunden wird, vom bürokratischen Monster zu einem praktischen Werkzeug. Denn plötzlich stehen sehr konkrete Fragen im Raum: Was ist wirtschaftlich sinnvoll? Was reduziert Risiken? Was bleibt auch in Zukunft nutzbar, marktfähig und wertstabil? Und welche Lösung funktioniert nicht nur bei der Übergabe, sondern über den gesamten Lebenszyklus hinweg?
Gerade für Investor:innen ist diese Sichtweise relevant. Denn für sie ist wesentlich, was langfristig trägt. Es reicht nicht, allein auf die Anfangsinvestition zu schauen. Entscheidend ist auch, wie flexibel eine Immobilie auf künftige Anforderungen reagieren kann, wie wirtschaftlich sie im Betrieb bleibt und wie robust sie gegenüber veränderten Rahmenbedingungen ist. Die Herausforderung liegt darin, diese Faktoren frühzeitig mitzudenken. Der Vorteil: Wer Wesentliches früh erkennt, kann Risiken besser einschätzen, Nutzungspotenziale sichern und die Zukunftsfähigkeit einer Immobilie stärken.
Auch für Bauherren schafft die doppelte Wesentlichkeit Orientierung. Wenn Themen wie Lebenszykluskosten, Sicherheit, Digitalisierung, Klimaanpassung oder Lieferketten nicht erst später, sondern von Beginn an mitgedacht werden, entstehen bessere Entscheidungsgrundlagen. Das reduziert Komplexität und schafft Verlässlichkeit im Projektverlauf. Die Herausforderung besteht oft darin, unterschiedliche Anforderungen zusammenzuführen. Der Vorteil liegt in Lösungen, die nicht nur technisch überzeugen, sondern auch wirtschaftlich und funktional dauerhaft tragen.
Für Kommunen erweitert die doppelte Wesentlichkeit den Blick über das einzelne Projekt hinaus. Hier geht es auch um die Wirkung auf das Umfeld: um regionale Verankerung, Ressourcenschonung, soziale Aspekte und den langfristigen Nutzen für die Öffentlichkeit. Wesentlich ist dann, was wirtschaftlich tragfähig ist und zugleich einen Mehrwert für die Region schafft.
Für Nutzer:innen zeigt sich Wesentlichkeit schließlich ganz konkret im Alltag: in gut nutzbaren, sicheren, gesunden und anpassungsfähigen Räumen. Gute Gebäude sind nicht nur gut geplant – sie bleiben auch dann passend, wenn sich Anforderungen verändern.
Was das konkret bedeuten kann, zeigt der YOND Campus in Zürich
Wie sich doppelte Wesentlichkeit in ein zukunftsfähiges Immobilienkonzept übersetzen lässt, zeigt der YOND Campus in Zürich. Dort realisiert Rhomberg Bau als Totalunternehmer einen Campus mit rund 35 000 m² Flächen für moderne Produktion, Gewerbe, Life Sciences, Verkauf und Büro. Das Besondere daran ist nicht nur die Größe, sondern vor allem die konsequente Ausrichtung auf Anpassungsfähigkeit.
Die Flächen basieren auf einem modularen Konzept mit robusten, großen Raumstrukturen, flexibel ergänzbaren Zwischengeschossen und individuell konfigurierbaren Einheiten. So können sich Unternehmen mit ihren Anforderungen weiterentwickeln, ohne ihren Standort grundsätzlich neu denken zu müssen. Genau so etwas ist aus Investorensicht wesentlich: eine Immobilie, die langfristig nutzbar bleibt, unterschiedliche Anforderungen aufnehmen kann und damit ihre Marktgängigkeit stärkt.
Gleichzeitig zeigt das Projekt auch die zweite Perspektive der doppelten Wesentlichkeit. Photovoltaik, Fernwärme, eine offene Bauweise, die Tageslicht und Begegnung fördert, sowie die angestrebte SGNI-Gold-Zertifizierung stehen für den Anspruch, ökologische und gesellschaftliche Wirkung mitzudenken. Wesentlichkeit bleibt damit nicht Theorie. Sie wird zu einem Planungsprinzip für Immobilien, die wirtschaftlich tragfähig sind, Risiken besser abfedern und auch morgen noch funktionieren.
Hintergrund: Erarbeitung der Doppelten Wesentlichkeit
Im Rahmen der doppelten Wesentlichkeit werden sowohl die Auswirkungen der Geschäftstätigkeit auf Umwelt und Gesellschaft als auch die finanziellen Auswirkungen externer Faktoren – wie etwa des Klimawandels – auf das Unternehmen analysiert. Die für die Rhomberg Bau Gruppe relevanten Nachhaltigkeitsthemen wurden in einem umfassenden mehrstufigen Wesentlichkeitsprozess gemeinsam mit externen Expertinnen und Experten ermittelt, welcher nachstehend näher beschrieben wird:
Erstellung einer Longlist und Shortlist: Auf Basis der strategischen Stoßrichtungen der Rhomberg Bau Gruppe, der ESRS-Anforderungen sowie relevanter Nachhaltigkeitstrends wurde zunächst eine Longlist potenziell relevanter Themen erstellt und anschließend zu einer Shortlist der wichtigsten Themen verdichtet.
Etablierung der Bewertungsgrundlage: Für die in die Shortlist aufgenommenen Themen wurde ein strukturierter Fragebogen entwickelt, der als einheitliche Bewertungsgrundlage dient.
Bewertung der Auswirkungen: Die Auswirkungen der Themen wurden auf Grundlage der erhobenen Informationen bewertet und in einem Workshop gemeinsam mit Management und Fachexpert:innen diskutiert und validiert.
Bewertung von Risiken und Chancen: In einem weiteren Schritt wurden die mit den einzelnen Themen verbundenen Risiken und Chancen gemeinsam mit dem Risikomanagement und dem Nachhaltigkeitsteam beurteilt.
Abgrenzung der wesentlichen Themen: Abschließend wurden die Ergebnisse in einer Wesentlichkeitsmatrix zusammengeführt. Auf dieser Basis erfolgten die Abgrenzung sowie die inhaltliche Beschreibung der finalen Liste wesentlicher Themen.
Ergebnis Wesentlichkeitsmatrix
Im Rahmen des beschriebenen Wesentlichkeitsprozesses wurden für die Rhomberg Bau Gruppe 22 wesentliche Themen identifiziert. Das Ergebnis bestätigt, dass das Unternehmen mit den Nachhaltigkeitsthemen, an denen bereits systematisch gearbeitet wird, auf einem guten Weg ist. Die Erwartung, dass Aspekte der Lieferkette künftig noch stärker an Bedeutung gewinnen, wurde dabei klar bestätigt. Auf Basis der identifizierten wesentlichen Themen wurde in enger Abstimmung mit der Geschäftsleitung die übergeordnete Nachhaltigkeitsstrategie überprüft und entsprechend weiterentwickelt.
