„Leistbarkeit ist der Kern – aber sie ist nicht alles“

Was braucht ein Wohnbauprojekt, damit es nicht nur bei der Übergabe funktioniert, sondern auch Jahrzehnte später noch seinen Zweck erfüllt? Das ist die Ausgangsfrage für unsere neue Interviewserie "Was wirklich wichtig ist". Darin erklären Beteiligte eines Immobilienprojekts – ein Bauträger, ein privater Wohnungskäufer, eine Investorin und ein Projektleiter – worauf es für sie ankommt, damit ein Bauvorhaben erfolgreich ist.

Im dritten Teil unserer Serie spricht Alexander Stroppa, Geschäftsführer der ÖSW Wohnbauvereinigung, über dauerhaft leistbares Wohnen, langfristige Qualität und darüber, warum gute Projektpartner schon ganz am Anfang entscheidend sind.

Unsere Aufgabe und unser Ziel ist es, dauerhaft leistbaren und gleichzeitig qualitativ guten Wohnraum bereitzustellen. Im gemeinnützigen Wohnbau orientieren sich die Mieten an den tatsächlichen Kosten, es gilt das im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz geregelte Kostendeckungsprinzip. Deshalb betrachten wir nicht nur die Errichtung eines Gebäudes. Auch Erhaltung, Sanierung und Verwaltung spielen eine wesentliche Rolle. Wir müssen ein Projekt über seinen gesamten Lebenszyklus hinweg betrachten.

Sie ist definitiv der Kern. Wir müssen Wohnungen zu Mieten anbieten können, die deutlich unter dem Niveau des freien Marktes liegen. Das ist unser Auftrag und beeinflusst natürlich viele Entscheidungen innerhalb eines Projekts.

Gleichzeitig darf man Leistbarkeit nicht isoliert betrachten. Eine Wohnung muss auch sozial funktionieren und in einem Umfeld liegen, in dem die Menschen gut leben können. Deshalb spielen Lage und Infrastruktur ebenfalls eine Rolle: öffentlicher Verkehr, Kinderbetreuung und Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freiräume oder Spielplätze. Vieles davon sollte im Idealfall zu Fuß erreichbar sein.

Dabei sind vor allem die Gemeinden ein wichtiger Partner. Bereits bei der Auswahl einer Liegenschaft wird abgestimmt, ob der Standort für gemeinnützigen Wohnbau geeignet ist und der entsprechende Bedarf besteht.

Vor allem an den Fragen, die gestellt werden. Zu Beginn müssen klare Projektziele definiert werden. Dabei darf es nicht nur rein um die Kostenziele gehen. Genauso wichtig sind bspw. Architektur oder Optik sowie die Frage, was bautechnisch notwendig ist, um diese Ziele tatsächlich erreichen zu können.

Gerade in dieser sehr frühen Phase merkt man schnell, ob ein Partner das Gesamtprojekt verstanden hat und die richtigen Themen anspricht.

Dann schauen wir uns zuerst die Liegenschaft an: Wie ist die Lage? Wie sieht die Infrastruktur aus? Was sagt die Gemeinde dazu? Welche Bebauung ist überhaupt möglich? Welche Dichte, welche Gebäudehöhen und welche Wohnfläche lassen sich dort realisieren?

Erst danach beginnt die eigentliche Projektentwicklung. Dass bereits ein fertiges Projekt vorliegt, ist eher die Ausnahme. Im Regelfall steht zunächst die Liegenschaft fest und darauf aufbauend wird das Projekt gemeinsam entwickelt – beispielsweise auch mit Rhomberg Bau.

In erster Linie Transparenz. Ich möchte jederzeit nachvollziehen können, wo ein Projekt steht – sowohl beim Projektstatus als auch bei den Kosten. Gleichzeitig muss ich mich darauf verlassen können, dass die vereinbarten Leistungen erbracht werden und die entsprechende fachliche Kompetenz vorhanden ist.

Was ich bei Rhomberg Bau sehr schätze, ist, dass diese Kompetenz nicht nur bei einzelnen Personen vorhanden ist. Wir haben mit unterschiedlichen Projektverantwortlichen zusammengearbeitet und dabei durchwegs gute Erfahrungen gemacht. Für mich zeigt das, dass die notwendige Kompetenz in der gesamten Organisation vorhanden ist.

Die größten Risiken entstehen oft ganz am Anfang der Projektentwicklung. Wenn falsche Kostenannahmen getroffen werden, Anforderungen nicht eindeutig definiert sind oder unterschiedliche Vorstellungen hinsichtlich Qualität, Ausstattung oder Funktion bestehen, kann das später erhebliche Auswirkungen haben.

Deshalb braucht es gerade in dieser frühen Phase eine fachlich versierte Unterstützung. Ein guter Partner schafft die Grundlage dafür, dass Entscheidungen fundiert getroffen werden können.

Wenn es nicht nur bei der Übergabe funktioniert, sondern auch nach Jahrzehnten noch wirtschaftlich betrieben und erhalten werden kann. Das Thema Erhaltung ist deshalb ganz wesentlich.

Dazu gehören eine robuste und leistbare Qualität, flexible Grundrisse, die unterschiedliche Lebensphasen ermöglichen, und natürlich eine dauerhaft leistbare Nutzung. Gleichzeitig braucht ein gutes Wohnprojekt auch soziale Qualität: Freiräume und Grünräume, Begegnungszonen, Aufenthaltsbereiche und Barrierefreiheit.

Ein gutes Beispiel ist das Thema Energieversorgung: Wir wissen heute nicht, wie sich Energiekosten in den kommenden Jahrzehnten entwickeln werden. Deshalb ist es sinnvoll, Gebäude möglichst energieeffizient zu errichten und möglichst viel der benötigten Energie selbst zu erzeugen. Unsere Wohnanlagen verfügen auch deshalb alle über Photovoltaikanlagen.

Bei Materialien und Fassaden müsste aus meiner Sicht teilweise noch stärker berücksichtigt werden, welche Kosten für Wartung und Erhaltung langfristig entstehen. Manche Lösungen sind in der Errichtung oder aus gestalterischer Sicht attraktiv, können aber über Jahrzehnte einen höheren Instandhaltungsaufwand verursachen.

Gerade im gemeinnützigen Wohnbau müssen wir deshalb immer auch die langfristigen Kosten im Blick behalten.

Dass er den operativen Teil zuverlässig übernimmt – und dabei nicht einfach nur definierte Aufgaben abarbeitet. Dazu gehört für mich auch die professionelle Koordination der Schnittstellen zu Fachplanern und Behörden. Ein guter Partner denkt im Sinne des Gesamtprojekts mit, schaut voraus und bringt Problemlösungskompetenz mit.

Das gibt uns als gemeinnützigem Wohnbauträger den notwendigen Freiraum für unsere eigentlichen Aufgaben: die strategische Weiterentwicklung unseres Unternehmens und letztlich die Schaffung der wirtschaftlichen und organisatorischen Voraussetzungen dafür, dass wir dauerhaft leistbaren und qualitativ guten Wohnraum bereitstellen können.

Rhomberg Bau bringt dabei aus meiner Sicht einen wichtigen Vorteil mit: Das Unternehmen hat bereits eine Vielzahl von gemeinnützigen Wohnbauprojekten erfolgreich umgesetzt und verfügt über die entsprechende Erfahrung.

Das ist eine spannende Frage, denn sie verändert tatsächlich die Perspektive, die wir auf ein solches Projekt haben. Die Frage nach der Höhe der Mieten steht im gemeinnützigen Wohnbau sehr früh im Raum – und sie führt zwangsläufig zu gewissen Einschränkungen.

Wenn man die Projektentwicklung zunächst stärker von der gewünschten Lebensqualität her denkt und erst danach nach Wegen sucht, diese Qualität mit einer leistbaren Miete zu verbinden, wäre der Zugang ein anderer. Dann würden etwa Aspekte wie Raumproportionen und Belichtung, Schallschutz, Barrierefreiheit, Freiräume, Sicherheit oder Alltagstauglichkeit anders gewichtet. Natürlich berücksichtigen wir diese Aspekte bereits heute. Aber eben im Spannungsfeld mit den Baukosten. Die Herausforderung besteht darin, hier den richtigen Mix zu finden.

Ein vollkommen anderes Projekt hätten wir daher ganz sicher nicht. Denn am Ende müssen bei beiden Perspektiven Kosten und Qualität zusammenkommen. Und ein langfristig erfolgreiches Wohnprojekt zeigt sich eben nicht nur daran, wie viel eine Wohnung kostet, sondern auch daran, wie gut Menschen darin über viele Jahre leben können.